两个截然不同且蓬勃发展的西南市场

导读 需求增加和供应不足正在推动全国的工业增长。根据 Prologis 的数据,截至第三季度,工业空置率达到创纪录的 3 9%,租金环比增长 7 1%。

需求增加和供应不足正在推动全国的工业增长。根据 Prologis 的数据,截至第三季度,工业空置率达到创纪录的 3.9%,租金环比增长 7.1%。虽然供应链经历了一些中断,但大量的电子商务和零售销售继续推动对工业空间的需求。

Imperium Capital 的管理合伙人 Daniel Glaser 告诉Commercial Property Executive: “一到两年内,电子商务的增长经历了大约五年。”

Imperium Capital 最近推出了新的垂直行业 IG Logistics,这是一个工业平台,专注于在进入壁垒高的市场中填充工业资产,电子商务推动了强劲的物流增长。这家总部位于纽约的公司计划在明年向工业资产投资超过 2.5 亿美元。

在下面的采访中,格拉泽谈到了公司的战略和凤凰城和达拉斯等关键工业市场。他阐明了达拉斯和凤凰城之间的一些主要差异和相似之处,并揭示了为什么这些市场对于强大的工业投资组合来说是必不可少的。

电子商务的激增正在推动整个对仓库和最后一英里设施的需求,工业部门目前在供需方面的表现如何?

Glaser:目前,工业地产和填充式工业地产的需求非常强劲,这两者对供应链都至关重要。此时此刻,需求大于供应,因此任何最后一英里设施的所有者都处于相对有利的位置。

健康危机如何改变了物流系统的性质,它如何影响供应链的扩张?

格拉泽:主要是由于当前的,电子商务的增长时间大约为五年,一到两年。这使得物流公司和其他电子商务集团有必要扩大其足迹和设施,以应对并跟上需求的激增。

的顶级工业市场以及南佛罗里达、纳什维尔、达拉斯和丹佛等大城市的工业用地和设施供应有限,这就是 IG Logistics 如此看好这些市场的原因。如果我们能够进入这些市场并获得其中一些财产,这将超过供应。从本质上讲,重点关注土地受限的市场非常重要。

Imperium Capital 也瞄准达拉斯和凤凰城的设施。为什么这些市场是强大的工业投资组合的必备条件?

Glaser:我们非常关注的高增长市场,我们将凤凰城和达拉斯视为其中两个市场。在我们看来,高增长市场构成了土地受限的地区,就业和人口增长都在迅速增加。目前,这些城市中的每一个都看到企业和人员迁移到那里的强劲增长,因此我们强烈认为它们是长期投资的绝佳地区。

这些市场如何适合您的投资策略?

Glaser:目前,我们专注于在各地的高增长市场购买最后一英里设施。高增长市场的指标是巨大的就业和人口增长。从长远来看,这些是我们看到真正潜力和机遇的城市。达拉斯和凤凰城都吸引了大量搬迁企业,尤其是凤凰城,因为许多总部位于加利福尼亚的公司寻求寻找税率较低的地区。这为我们提供了强有力的证据,表明这些市场提供了可靠的投资机会。

凤凰城和达拉斯工业市场之间的一些主要区别和相似之处是什么?

Glaser:关于相似之处,来自加利福尼亚和其他州的许多不同的企业正在将其总部迁往这两个市场。此外,这两个城市都是蓬勃发展的城市,就业和人口增长都很大。在最后一英里设施方面,这些地区的需求也多于供应。

尽管有这些相似之处,但还是存在一些差异,即每个市场的驱动因素。例如,达拉斯是一个更大的市场。我们专注于达拉斯的工业房地产主要服务于达拉斯市场。另一方面,凤凰城不仅仅服务于城市本身。这个城市的工业房地产也为周边市场提供服务,因此 IG Logistics 不太关注凤凰城市中心的工业房地产,而是对 10 号州际公路沿线的房地产更感兴趣,这条州际公路基本上将城市与加利福尼亚连接起来。

凤凰城最令人兴奋的地方是它靠近西海岸,即洛杉矶,因此除了凤凰城本身之外,我们的兴趣集中在所有周边市场。

菲尼克斯和达拉斯之间,哪里的竞争更激烈?为什么?

Glaser:说实话,这两个市场的竞争都非常激烈。达拉斯和凤凰城代表了该国工业房地产投资的两个最佳市场。也就是说,就我们关注的物业类型而言——室外存储和卡车停车场——达拉斯的特定资产类别存在更具体的竞争,因为那里有更多这些类型的物业。我们亲眼目睹了许多机构资本在达拉斯寻找这些特定资产。

关于这两个市场最热门的领域,您能告诉我们什么?大多数投资者想在达拉斯和凤凰城的哪些地方?

Glaser:凤凰城的所有电子商务租户都希望进入该市的西南子市场,即 I-10 以南和市中心以西。这是因为该地区靠近整个凤凰城。它还具有与加利福尼亚和洛杉矶的连接。有很多货物从洛杉矶港口沿 I-10 运往凤凰城,然后进入凤凰城。如果电子商务租户的货物可以从加利福尼亚运送到这个西南角的设施,他们就可以相对轻松地将货物转移到凤凰城的人们家中。这个西南子市场是目前大部分仓库和工业物业的所在地,也是所有工业发展发生的地方。

关于达拉斯,达拉斯沃斯堡大都会如此之大,以至于工业设施分布在许多不同的地方,这与凤凰城的西南集中区不同。最后一英里设施在达拉斯的任何地方都可以找到,那里有良好的高速公路通道并且距离城市相对较近。这两个元素等于一个伟大的位置。

目前,我们签订了在达拉斯购买两个室外存储站点的合同。我们已经在该市购买和出售了多个场地,其中包括位于 4001 Irving Blvd. 的 20 英亩工业场地,这里确实是达拉斯全区户外仓储和卡车停车的最佳地点。然而,我们在今年早些时候接到主动提供的报价后,最终将该网站卖给了该国最大的卡车运输公司之一。

您预计在不久的将来工业需求会放缓吗?为什么或者为什么不?

Glaser:我们预计近期工业需求不会放缓。电子商务在过去几年中呈指数级增长。大量个人现在正在网上订购过去从未这样做过的商品,因为他们在当前的期间被迫这样做。现在这些人已经看到网上购物是多么容易,他们越来越多地这样做。为了跟上电子商务的这种增长步伐,租户必须扩大其工业足迹,以应对目前供不应求的顶级市场。

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